El fin de las parcelaciones ilegales

Dentro de un mes, en concreto el próximo 7 de mayo, entrará en vigor el nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística tras su publicación esta semana en el BOJA, un nuevo instrumento que, además de posibilitar los llamados derribos exprés a los Ayuntamientos -y a la Junta de forma subsidiaria- prohíbe taxativamente las parcelaciones en zonas no urbanizables, incluyendo sanciones que superan el 150 por ciento del valor del beneficio económico, con el objetivo final de que nunca haya un beneficio económico para el infractor.

El reglamento pretende unificar toda la normativa en materia de disciplina urbanística en una sola y clarificar los procedimientos relacionados con el urbanismo, respetando la autonomía municipal -puesto que son los Ayuntamientos los que tienen la competencia para otorgar licencias bajo el paraguas de su propio ordenamiento urbano- pero facultando a la Administración autonómica de forma subsidiaria si los alcaldes no actúa. De hecho, si un alcalde no actúa cuando se ha detectado una acción manifiestamente ilegal o contraria al ordenamiento urbanístico, será la Junta la que obligue a restablecer la legalidad.

Especialmente duro se establece el reglamento para las parcelaciones ilegales. Aunque la normativa recoge el procedimiento para legalizar lo que pueda adaptarse al planeamiento urbanístico vigente, incluyendo el criterio de proporcionalidad y de costes que se derivarían de su legalización, es taxativo a la hora de prohibir las parcelaciones ilegales en suelos no urbanizables y, sobre todo, en los efectos que conlleva su ilegalidad.

Así, el artículo 49 establece que en el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la demolición de las edificaciones que la integren y reagrupación de las parcelas, a través de una reparcelación forzosa de las que han sido objeto de dichos actos de previa parcelación. Los actos y negocios jurídicos que hayan dado lugar a la parcelación deberán invalidarse, bien mediante voluntad de las partes, o en su caso, mediante resolución judicial.

A estos efectos, la Administración pública competente ostentará la legitimación activa para instar ante la jurisdicción ordinaria la anulación de dichos títulos, y estará facultada para instar la constancia en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario, en la forma y a los efectos previstos en la legislación correspondiente, de la reparcelación forzosa, sin perjuicio de las responsabilidades que procedan.

La prohibición de estas parcelaciones está muy relacionada con la catalogación tanto de licencias de actuación urbanística como los procedimientos para obtenerlas, que se clarifican tanto en su tramitación, plazos y actores para ejecutarlas, como las infracciones y sanciones por obviarlas. Además, obliga a los registradores a emitir un informe de la legalidad de la licencia según el planeamiento urbano y a su comunicación a la autoridad competente en caso de ilegalidad, además de prohibir a las empresas de suministros (luz y agua, por ejemplo) a otorgarlos si no existe la licencia previa.

Derribos exprés

El nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística, cuya complejidad reconocen desde la propia Consejería de Obras Públicas y Vivienda, pretende reforzar las competencias municipales y agilizar la respuesta de los Ayuntamientos ante situaciones de ilegalidad, facultándolos para iniciar procedimientos de demolición de obras ilegales por vía de urgencia, es decir, derribos exprés, e imponer sanciones que impidan el beneficio económico de los infractores.

Según la Junta, el reglamento, que consideran que es pionero en España, permitirá a los ayuntamientos y a la propia Junta “incrementar la agilidad y la seguridad jurídica tanto en el aspecto preventivo y de detección de las infracciones como en la tramitación de los procedimientos y en la adopción de medidas disciplinarias”.

El novedoso derribo exprés, fijado para actuaciones de urbanización o edificación manifiestamente ilegalizables, posibilitará a los ayuntamientos iniciar y concluir un procedimiento de demolición en el plazo de un mes, a contar desde que se notifique al interesado el inicio del expediente, “lo que supondrá una reducción de hasta once meses respecto al actual periodo ordinario de tramitación”.

La Junta de Andalucía también podrá utilizar este procedimiento de forma subsidiaria en aquellos casos en los que los ayuntamientos no respondan a su requerimiento de intervención. En ningún caso el derribo podrá demorarse más allá de dos meses desde que se dicte la resolución, ya que es éste el nuevo plazo fijado con carácter general para lograr el rápido restablecimiento de la realidad física alterada.

Casos prácticos

El texto también se configura como una recopilación de respuestas a casos prácticos para facilitar el ejercicio de las competencias municipales. En este sentido, se detallan tanto los procedimientos de licencias como las distintas tipologías de las mismas, además de introducir nuevas medidas de agilización como las autorizaciones por fases y parciales o los procedimientos abreviados para obras menores.

Asimismo, el refuerzo de las acciones destinadas a prevenir infracciones urbanísticas es otra de las claves del reglamento. Se incorporan así nuevas medidas de coordinación con el Registro de la Propiedad, que deberá comunicar a las administraciones competentes la solicitud de inscripción de parcelaciones cuando existan dudas fundadas sobre su licitud. Asimismo, se amplía el listado de hechos inscribibles con nuevos supuestos de trascendencia para la disciplina urbanística, como obras fuera de ordenación, situaciones a la espera de respuesta por el planeamiento urbano y sentencias firmes que acuerdan la nulidad de licencia.

Igualmente novedosa es la introducción del principio de cumplimiento por equivalencia para aquellas situaciones excepcionales en las que es imposible la ejecución material o legal de las resoluciones dictadas, previos informes técnico y jurídico que así lo acrediten. En estos casos, entre los que no se incluye el derribo exprés, se exigirá una indemnización sustitutoria en metálico o mediante la cesión de terreno, con independencia de la multa que se imponga.

Labor inspectora

Por otra parte, se refuerzan prácticas de control de la legalidad ya habituales, como la negativa de los colegios profesionales a conceder el visado a proyectos que contengan alguna infracción urbanística grave o la exigencia, por parte de las empresas suministradoras, de la correspondiente licencia para la contratación de cualquier servicio.

La nueva norma extiende al ámbito municipal la regulación de los inspectores urbanísticos de la Junta de Andalucía, vigente desde 2006. Estos profesionales ejercerán en los ayuntamientos las mismas funciones e, igualmente, tendrán la consideración de agentes de la autoridad.

Por otro lado, respecto a las competencias autonómicas, el reglamento subraya su carácter subsidiario, que se concreta en la posibilidad de dictar medidas cautelares, previo requerimiento al ayuntamiento, y en la atribución de iniciar procedimientos para la reparación de la realidad física alterada. Esta intervención se reduce a supuestos puntuales y de relevancia, como los referidos a actuaciones sin instrumento de planeamiento o parcelaciones en suelo no urbanizable, de especial protección o de espacios libres.