Lo pintan como una oportunidad, como un empuje al desarrollo de la ciudad. Pero es una hipoteca con todas las de la ley. Y si alguna vez fue para algunos una oportunidad de hacer negocio, al día de hoy es una pesada carga que abunda más en el modelo de ciudad dormitorio que va a costar dinero a las arcas municipales en nuevos servicios a un verdadero núcleo poblacional.
El alcalde de San Fernando, José Loaiza, ha informado de la aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que permitirá abordar la recalificación de los terrenos de la desaparecida Fábrica de San Carlos (FSC) tras ser firmada por la consejera de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.
Con ello, el desarrollo de los suelos ocupados por la antigua Constructora tienen vía libre para que se inicie en sus 130.000 metros cuadrados una operación urbanística en la que se construirán unas 800 viviendas, un 30 por ciento de ellas de ámbito protegido.
No han faltado las albricias de los responsables municipales del Gobierno, populares y andalucistas, e incluso de los socialistas que muestran sus dudas por un resultado que se produce doce años después del comienzo. Y eso es mucho tiempo para que cambien muchas cosas.
Lo cierto es que los terrenos que se quieren vender ahora como una oportunidad son un caramelo envenenado, como ha resultado serlo el acuerdo municipal para vender los suelos a una sociedad de gestión integrada por Unicaja al 75 por ciento y la Empresa del Suelo Isleña SA (Esisa) al 25 por ciento.
Antecedentes
Para entender en toda su extensión lo que representa el suelo de San Carlos al día de hoy hay que recordar el pasado, por qué se vendió y en qué condiciones. Y cuáles son las condiciones actuales.
Entrar en la historia negra de la desaparecida Fábrica de San Carlos, la única fábrica de bienes de equipos de Andalucía, de los más de 7.000 millones de pesetas en subvenciones a unos empresarios vascos por parte de la Junta de Andalucía para no hacer nada y terminar de quebrar la fábrica, es algo demasiado extenso de contar y no es el motivo de este reportaje que nace al hilo de la noticia de la aprobación definitiva de la modificación de PGOU.
Pero sí es necesario explicar cómo se hizo aquella operación, cuáles eran las circunstancias y cómo son las cosas en la actualidad. Porque ahí es donde se comprenden hasta las dudas sobre las pérdidas que la operación pueda estar costando al Ayuntamiento.
La venta de los terrenos de FSC por 1.900 millones de pesetas fue un sacrificio que hizo el pueblo de San Fernando –a través de los partidos políticos municipales- para salvaguardar los derechos laborales de los 180 trabajadores que quedaban en la Constructora a finales del siglo pasado.
Ese loable sacrifico es el que obliga a contraer la hipoteca con la empresa formada por Unicaja y Esisa, Sogescar, que no está cifrada en los 1.900 millones de pesetas, sino en otras condiciones estrictamente urbanísticas que el Ayuntamiento tenía que procurar a Sogescar.
Recalificación
Como ya hemos contado en otras ocasiones, en 1999, con los trabajadores de FSC en la calle manifestándose, se auguraba desde el Partido Popular que gobernaba en Madrid y desde el PSOE en la Junta una rápida recalificación de los terrenos para poder encontrar una empresa que comprara el suelo y reunir el dinero (1.800 millones de pesetas) para pagar los derechos laborales de la plantilla.
Juan Costa (PP), entonces secretario de Hacienda, llegaba a decir incluso que no importaban los instrumentos que se utilizaran para que los trabajadores pudieran cobrar, “sino los resultados”, mientras que por parte de la Junta de Andalucía, Francisco Menacho, entonces delegado del Gobierno andaluz, decía que la recalificación de los terrenos de FSC se atendería como “actuación singular”.
Lo normal hubiera sido que la Empresa Pública del Suelo de Andalucía se hubiera hecho con los terrenos, pero ante la negativa de ésta fue el alcalde de San Fernando, Antonio Moreno, quien dio el paso al frente y puso a la venta los suelos.
Las empresas interesadas en ellos, con la intención de mantener el uso industrial, no llegaban en sus ofertas ni a la mitad del dinero que se necesitaba, por lo que el 27 de julio de 2000 por unanimidad de la Corporación, se determinó que el suelo pasaría a ser “predominantemente residencial y compatibles con usos terciario y comercial”.
Sogescar
El 26 de abril de 2001 el Pleno aprueba por unanimidad el Convenio urbanístico para el desarrollo de los suelos incluidos en el ámbido de San Carlos y el 8 de agosto de ese mismo año, la sociedad de capital mixto Sogescar formaliza las escrituras de compra, con la garantía institucional ofrecida por toda la Corporación, pagando 1.900 millones de pesetas por los terrenos.
Como decíamos, el dinero no era la garantía de la hipoteca que pesa sobre el pueblo de San Fernando, sino las condiciones urbanísticas. En ellas se contempla un techo de edificabilidad de 104.500 metros cuadrados; una densidad de 65 viviendas por hectárea, que se traduce en más de 860 viviendas; usos compatibles y terciario y una reserva de VPO para el 30 por ciento de la edificabilidad residencial, no menor a los 25.077, 30 metros cuadrados y a las 258 viviendas.
Ni que decir tiene que durante estos años Unicaja ha seguido sumando los intereses del todavía préstamo, porque aún no se han cumplido las condiciones, mientras que en el convenio se contemplaban otras cláusulas por las que el Ayuntamiento, en caso de no conseguir la edificabilidad contemplada en el acuerdo, estaría obligado a proporcionar terrenos municipales en cualquier otro lugar para completar en todo o en parte cualquier reducción de las condiciones pactadas.
Esos datos son fundamentales para situar el problema –porque es un problema- en su justa posición en lo que a la parte económica se refiere. Pero hay más y más grave en todo este pelotazo urbanístico cuando la zona de la Casería y aledaños comenzaba a cubrirse de viviendas, en algunos casos verdaderos galimatías donde la gente se pierde buscando una salida, caso de la zona aledaña al Hospital Naval.
Las cosas cambian
El problema que se presenta ahora es que la operación se fraguó en plena efervescencia constructora y sobre un suelo integrado en unos planos que no pasaron de la categoría de planos. Lo que los responsables municipales tenían pintado para el Sector I Casería Norte, el único que faltaba por desarrollar del Plan General de 1992, era dos urbanizaciones distintas, una con siete bloques de pisos en la propia Casería y en una pequeña parcela del Ministerio de Defensa, que la empresa Arenal 2000 comenzó a construir y tuvo que parar en la cuarta torre por problemas con la línea de seguridad Defensa y otra con nueve torres en la zona de San Carlos.
Hasta ahí todo bien y tampoco es necesario entrar en las distintas revisiones el plan especial original hasta llegar a lo que ahora se aprueba. Lo que sí es necesario aclarar es que en los planos del nuevo Plan General que tenía delante de la mesa el Gobierno andalucista estaban pintadas una serie de infraestructuras imprescindibles para la viabilidad del proyecto urbanístico de la Casería.
Esas más de 1.500 viviendas entre las siete torres de la Casería y las nueve de San Carlos, que supondría una población de unas 5.000 personas, deberían de contar con accesos adecuados para tan alta densidad de población, por lo que el PGOU contemplaba la llamada Ronda Norte, que iría desde el Puente de Hierro a Bahía Sur atravesando la población militar de San Carlos. Además se contemplaba un eje perpendicular que atravesaría la población de San Carlos para darle más permeabilidad a una de las grandes bolsas del desarrollo de La Isla.
El problema es que las condiciones urbanísticas y de infraestructuras en las que se enmarca el desarrollo del Sector I Casería Norte no se cumplen ni se van a cumplir, por cuanto el Ministerio de Defensa se ha opuesto tanto a la Ronda Norte por la población militar –salvo que sean soterrada- como a la perpendicular desde la Glorieta.
Si a eso se une que tampoco se puede construir, al menos por ahora, la carretera de Tres Caminos a Carraca que permitiera el trasiego de tantos vehículos al nuevo núcleo poblacional –y que ha dado la puntilla a otros proyectos como son el Parque de la Historia o el Polígono Puente de Hierro- las cosas empeoran.
Hasta Bahía Sur
La otra parte de la historia estaba en la parte de la Ronda Norte desde Gallineras a Bahía Sur atravesando los Polvorines de Fadricas, otro gran polo de desarrollo parado y a expensas de ese decreto de Protección del Litoral que amenaza con obligar a comenzar todo el proceso de negociación con los reversionistas. Pero también este es un tema del que se puede prescindir.
La realidad al día de hoy es que ha cambiado la situación económica y los pisos no se venden como antes. Pero además, lo que iba a ser un núcleo de población bien comunicado llegará a ser, si se hace, una ratonera con entrada por una calle estrecha y de difícil evacuación en caso de una catástrofe que ojalá no ocurra.
Y no vale decir que en vez de pisos se construya otra cosa. La hipoteca obliga a edificar, ahora o cuando sea, y la actividad económica que dicen los políticos que se va a originar en esos terrenos no pasará del sector terciario propio de los servicios de cualquier núcleo de población. O sea, supermercados, peluquerías…Y poco más.
La tranquilidad en todo esto es que la situación económica no da para construir 800 viviendas en ningún sitio, aunque el Ayuntamiento sí ha actuado correctamente -podía haberlo hecho mucho antes- cumpliendo con su parte del trato. Otra cosa es lo que ocurra el día de mañana.
