La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) celebra un importante respaldo legal otorgado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que marca un precedente favorable para los consumidores. En una reciente decisión, el TJUE ha confirmado que los consumidores tienen derecho a reclamar los gastos derivados de la formalización de las hipotecas, tales como los costes de registro de la propiedad, notaría, gestoría y tasación, sin que el plazo para hacerlo prescriba en la fecha de la firma del préstamo y más allá de este mes de abril, como se creía en un principio.
Esta decisión surge en un contexto donde el TJUE reconoce la clara "posición de inferioridad del consumidor medio frente a las entidades bancarias". Los bancos, al redactar las condiciones de los contratos de antemano, impiden cualquier posibilidad de negociación por parte del consumidor, quien a menudo ni siquiera está al tanto de si el contrato "contiene alguna cláusula abusiva".
El plazo de prescripción para la reclamación de estos gastos ha sido un tema de intensa discusión. Sin embargo, el TJUE ha clarificado que este plazo no puede comenzar en la fecha en que se firmó el préstamo hipotecario. Además, tampoco debe iniciarse con la primera sentencia del Tribunal Supremo que aborda esta cuestión. Esto se debe a que, según el TJUE, las entidades bancarias cuentan con "departamentos jurídicos especializados" y están en capacidad de seguir la evolución de la jurisprudencia, una ventaja que el consumidor común no posee.
En consecuencia, el TJUE ha determinado que el plazo para iniciar las reclamaciones comienza a contar desde el momento en que el consumidor obtiene una resolución judicial firme que declare la nulidad de la cláusula hipotecaria en su contrato. Esto implica que cada caso debe ser evaluado de manera individual para determinar si la cláusula específica del préstamo es equiparable a cualquier otra cláusula tipo que haya sido previamente considerada abusiva por el Tribunal Supremo.
¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR?
El Tribunal Supremo, respaldado por decisiones recientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ha establecido una serie de directrices que permiten a los consumidores reclamar los gastos derivados de la formalización de hipotecas que se consideran abusivos. Según el Tribunal, los gastos relacionados con registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales, deben ser asumidos por las entidades financieras. Por otro lado, los consumidores deberán cubrir la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero únicamente en contratos firmados antes de junio de 2019.
Este marco legal responde a una sentencia de diciembre de 2015 donde se dictaminó que era abusivo que los bancos trasladaran la totalidad de los gastos de formalización a los clientes. Aunque inicialmente no se definió el porcentaje exacto de reparto, tras un "largo camino judicial", finalmente se llegó a la distribución actual de los gastos.
En cuanto a la comisión de apertura, a pesar de que en 2019 el Tribunal Supremo consideró que esta no era abusiva, el TJUE ha señalado que para que esta comisión sea válida, debe ser transparente, permitiendo al consumidor evaluar sus consecuencias económicas. Esto abre una puerta para reclamaciones en casos donde no se haya informado adecuadamente sobre el propósito y las consecuencias económicas de dicha comisión.
Además de estos gastos, se han identificado abusos en las prácticas relacionadas con los seguros de prima única vinculados a las hipotecas. Muchos contratos obligaban al consumidor a contratar un seguro de vida asociado a la hipoteca y a pagar la totalidad de la prima en un solo pago, lo cual incrementaba tanto la cuota como los intereses devengados. Esta práctica, considerada abusiva, ha sido claramente prohibida por normativas que impiden a los bancos vincular seguros a sus productos financieros o exigir que se contrate el seguro con la entidad.
La OCU y otros organismos de protección al consumidor instan a aquellos afectados por estas prácticas a iniciar procesos de reclamación. Los esfuerzos ya han fructificado en recuperaciones significativas para los consumidores, marcando un antes y un después en la forma en que los bancos deben gestionar los gastos hipotecarios y la transparencia en sus comisiones.